Raport mieszkaniowy: "Jeśli nie wydarzy się żaden kataklizm gospodarczy, to trudno sobie wyobrazić spadek kosztów"

Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu szczecińscy deweloperzy sprzedali łącznie 108 mieszkań, co jest wynikiem blisko pięciokrotnie lepszym od grudniowego. Jednak w porównaniu z pierwszym miesiącem 2021 r. sprzedaż była mniejsza o ok. 4 procent.

- Tak duży wzrost sprzedaży w pierwszym miesiącu 2022 r. można uznać za sporą niespodziankę. Szczecin jest bowiem jednym z tych największych miast w Polsce, w których w ubiegłym roku obserwowaliśmy duży odpływ kupujących - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. - Nie wykluczone więc, że na zakup nowego mieszkania zdecydowały się osoby, które nie doczekawszy atrakcyjniejszej cenowo oferty przestraszyły się, że plany zakupowe pokrzyżuje im wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Oznacza on bowiem obniżkę zdolności kredytowej, czyli innymi słowy niższy kredyt.

Zdecydowanie najwięcej mieszkań znalazło w styczniu nabywców w dzielnicy Prawobrzeże (42). W dzielnicach Północ, Zachód i Śródmieście deweloperzy sprzedali odpowiednio: 24, 22 i 20 mieszkań.

Dodajmy, że w całym 2021 r. na szczecińskim rynku pojawiło się 1097 nowych mieszkań i domów. Deweloperom udało się ich sprzedać 1078.

W styczniu na nabywców czekało 936 mieszkań i 22 domy. Najwięcej deweloperskich ofert było w dzielnicy Północ (371). W Śródmieściu w ofercie były 293 mieszkania, a w dzielnicy Zachód 222. Najmniej nieruchomości w ofercie deweloperów tylko 72 było w dzielnicy Prawobrzeże.

W styczniu potencjalni nabywcy szukali w Szczecinie przede wszystkim mieszkań trzypokojowych (47 procent wskazań) i dwupokojowych (36 procent). Na chęć zakupu mieszkania czteropokojowego i większego wskazało 27 procent poszukujących, a kawalerki 27 procent. Natomiast zakup domu był priorytetem dla zaledwie 6 procent potencjalnych nabywców.

Oczywiście chęci nie zawsze idą w parze z możliwościami. W styczniu nikt nie zdecydował się na zakup domu. Na czteropokojowe mieszkanie lub większe znalazło się 31 chętnych, a na trzypokojowe 26. Deweloperzy sprzedali najwięcej mieszkań dwupokojowych 50. Natomiast tylko jedna osoba kupiła kawalerkę.

Po ile za metr kwadratowy?

Przeszło połowa sprzedanych w styczniu mieszkań miała cenę wyższą od średniej ofertowej, która wynosiła 8907 zł za metr kwadratowy. Ze danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ta średnia była niemal identyczna jak miesiąc wcześniej. Jednak w porównaniu ze styczniem 2021 r. zaobserwowaliśmy wzrost średniej ceny m kw. aż o 19 procent!

W ofercie szczecińskich deweloperów niemal co trzecie mieszkanie ma cenę w przedziale 9-10 tys. zł za m kw. Cenę niższą od średniej ma niemal sześć na 10 lokali.

Zdecydowanie najtańsza w Szczecinie jest dzielnica Północ. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów w tej lokalizacji wynosiła w styczniu 8040 zł za m kw. Na drugim biegunie jest Prawobrzeże. W tej dzielnicy średnia cena mieszkań osiągnęła w styczniu warszawski pułap 11296 tys. zł za m kw. W dzielnicach Zachód i Śródmieście średnia wynosiła odpowiednio: 9083 i 9420 zł za m kw.

Kupować czy czekać?

- Najpewniej wiele osób zastanawia się, czy ceny mieszkań osiągnęły apogeum i wreszcie zaczną spadać. Od wielu miesięcy powtarzam jak mantrę, że ci, którzy planują zakup mieszkania na własne potrzeby, a liczy się dla nich każda złotówka, nie powinni zbyt długo zwlekać z podjęciem decyzji. Jeśli nie wydarzy się żaden kataklizm gospodarczy, to trudno sobie wyobrazić spadek kosztów budowy - komentuje - Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. - Nowe mieszkania będą więc nadal drożały, choć niekoniecznie pokaże to średnia cena metra kwadratowego. Nie można bowiem wykluczyć, że w tym roku deweloperzy zaczną dopasowywać swoją ofertę do coraz skromniejszych możliwości finansowych potencjalnych nabywców. Tym bardziej, że na rynku pojawi się nowa grupa popytowa. To osoby, które będą kupowały mieszkania za kredyt z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Taki kredyt to szansa dla tych, którzy mają zdolność kredytową, ale nie są w stanie zaoszczędzić na wymagany przez banki wkład. Przy czym za kredyt bez wkładu własnego będzie można kupić jedynie takie mieszkania, które spełniają kryterium ceny metra kwadratowego. W Szczecinie limit ceny dla rynku pierwotnego wynosi obecnie 5810 zł za m kw. W ofercie deweloperów takich mieszkań praktycznie nie ma (ok. 2 procent). Gdyby jednak rządowy program zmotywował deweloperów do ich budowania, a w efekcie wzrósłby udział takich mieszkań w ofercie, średnia przestałaby rosnąć, a być może nawet nieco by spadła.