Najmem mieszkań w Szczecinie podrożał przez ostatni rok. O ile?

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w tej chwili przeciętny koszt najmu mieszkania w Szczecinie wynosi 51 zł za metr kwadratowy (bez opłat licznikowych i administracyjnych). To o 13 procent więcej niż wynosiła cena najmu w styczniu tego roku, a o 28 proc. więcej niż rok temu.

- Główną przyczyną tych wzrostów jest ogromny popyt ze strony uchodźców - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. - Na rynku najmu jest za mało mieszkań, aby go zaspokoić. Co ciekawe, pomimo tych wzrostów, najem jest zdecydowanie tańszy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie.

Ofert mieszkań na wynajem na portalach jest coraz mniej. W analizowanych 15 miastach w kwietniu potencjalni najemcy mogli wybierać spośród nieco ponad 18 tys. unikalnych ofert. Jest to najniższy poziom odkąd publikujemy nasze raporty, czyli od marca 2019 r. Warto też dodać, że mówimy tu o sumie ofert, które były aktywne w kwietniu. Jeśli ktoś chciał przejrzeć ofertę na konkretny dzień, to miał jeszcze mniej mieszkań do wyboru. Dla porównania ponad rok temu, czyli w kwietniu 2021 roku, aktywnych ofert na portalach było prawie 54 tys. Oznacza to spadek o ponad 65 proc. rok do roku.

Spadek podaży przy stale wysokim popycie doprowadził do kolejnego wzrostu cen.

Główną przyczyną wzrostu kosztów najmu jest atak Rosji na Ukrainę i związany z tym napływ uchodźców uciekających przed wojną. W bardzo krótkim czasie pojawił się ogromny popyt, który nie może być w pełni zaspokojony.

- Problem ten może się nasilać ze względu na bardzo wysokie stopy procentowe - podkreśla Jarosław Sadowski.

Wysokie stopy procentowe. Co powodują?

• Po pierwsze, trudno jest uzyskać kredyt hipoteczny. Część młodych ludzi nie będzie więc w stanie przenieść się z lokalu najmowanego do własnego. Nie będą więc zwalniać lokali dla nowych osób dopiero chodzących na rynek pracy, czy uchodźców.
• Po drugie, zyskowność inwestycji w mieszkania musi wzrosnąć. W przeciwnym razie inwestorom nie będzie opłacało się ich kupować.

- Ten wzrost zyskowności może się dokonać albo przez wyższe stawki najmu, albo niższe ceny mieszkań, albo jedno i drugie jednocześnie - tłumaczy ekspert.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 4,5 proc netto.

Wzrost zyskowności mieszkań na wynajem już się zaczął, ponieważ stawki najmu rosną w ostatnim czasie dużo szybciej niż ceny mieszkań. Zakładając zakup mieszkania po cenach kwietniowych oraz jego wynajem po stawkach z tego okresu, przy pełnym obłożeniu inwestor mógłby liczyć na stopę zwrotu 6,3 proc. brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów).

Po uwzględnieniu podatku ryczałtowego (8,5 proc.), prowizji pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc. na rynku wtórnym), taksy notarialnej i wypisów, odświeżenia po zakupie, mebli, cyklicznych nakładów na odświeżenie, drobnych napraw, ubezpieczenia nieruchomości, oraz zarządzanie najmem (10 proc. od przychodu), przeciętna rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania wyniesie 4,5 proc. netto. To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest kupowane za „gotówkę”, czyli bez udziału kredytu. Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to czynsz do administracji nie jest ponoszony przez najemców i stanowi koszt dla wynajmującego, rentowność netto wynosi średnio 4 proc. netto.

W Szczecinie rentowność inwestycji netto, gdy mieszkanie jest wynajęte przez 12 miesięcy, wynosi aż 5 proc. Natomiast jeśli to samo mieszkanie wynajęte jest przez 11 miesięcy rentowność wynosi 4,5 proc.

Raty rosną jeszcze szybciej niż najem

Pomimo tak dużego wzrostu stawek, najem pozostaje tańszy niż rata kredytu, szczególnie jeśli kupujący posiada bardzo niski wkład własny.

- Dzieje się tak dlatego, że bardzo szybko rośnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, co bardzo mocno podnosi raty - zauważa Jarosław sadowski. - Dla przykładu w Szczecinie przeciętny koszt najmu mieszkania o powierzchni około 50 metrów kwadratowych to koszt 2550 zł (bez opłat administracyjnych i eksploatacyjnych). Jednocześnie za takie samo mieszkanie, przy 10 procentowym wkładzie własnych trzeba zapłacić ratę kredytu w wysokości 3283 zł miesięcznie. To o 733 zł więcej niż wynosi kwota za wynajem.

Tak duże różnice, to bardzo zła wiadomość dla młodych osób, które np. planują założenie rodziny i w związku z tym chciałyby przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Taka decyzja spowodowałaby znaczący wzrost kosztów utrzymania mieszkania.

- Kolejna zła wiadomość jest taka, że istnieje ryzyko, że w kolejnych miesiącach zarówno raty jak i koszty najmu mogą dalej szybko rosnąć - sygnalizują eksperci.