Ile wynoszą stawki najmu mieszkań w Szczecinie? Czy to się opłaca?

W Szczecinie w tej chwili za najem małego mieszkania (około 30 metrów kwadratowych) trzeba zapłacić 69 zł za metr kwadratowy. Takie mieszkanie więc najemcę kosztuje 2070 zł (bez opłat administracyjnych i licznikowych). Natomiast mieszkanie o powierzchni około 50 metrów kwadratowych za miesiąc najmu kosztuje 2600 zł, czyli 52 zł za metr kwadratowy. Z kolei duże mieszkanie w Szczecinie (około 70 metrów kwadratowych) to koszt najmu 2940 zł, co za metr kwadratowy wychodzi 42 zł.

Jak w swoim raporcie przedstawili to eksperci Expandera i Rentiero.io w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są wyraźnie wyższe — w Polsce średnio najem dużych mieszkań zdrożał w tym czasie o 24 proc.

W przypadku średniej wielkości mieszkań wciąż dominują wzrosty stawek najmu. Najmocniej w tym segmencie drożał najem w Lublinie (8,2 proc.), z kolei największy spadek był w Gdyni (-7,1 proc.). W tym segmencie najem mieszkań był w porównaniu z ubiegłym rokiem wyższy średnio o 26 proc. Co ciekawe koszt najmu małych mieszkań w Polsce pozostał bez zmian. Ale nie w Szczecinie. W tym segmencie mieszkania zdrożały u nas o 2 proc.

Oferta mieszkań na wynajem konsekwentnie się kurczyła od września do grudnia, czyli od szczytu sezonu. To normalne, ponieważ we wrześniu niemal zawsze jest najwięcej ofert. W grudniu wszystkich dostępnych na wynajem ofert (niezależnie od tego, kiedy oferty zostały dodane na portale) było o 19,3 proc. mniej niż we wrześniu. Co ciekawe, choć oferta kurczyła się z miesiąca na miesiąca, to w całym IV kw. 2022 ofert było więcej niż w IV kw. 2021. W połączeniu z zatrzymaniem wzrostu lub spadkami stawek najmu potwierdza to, że rynek w wielu miastach nasycił się mieszkaniami na wynajem.

Rezultatem zmian w stawkach najmu i spadków cen mieszkań jest nieznaczny wzrost opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku małych mieszkań przeciętna rentowność netto wyniosła 6,1 proc. co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,55 proc. Dla średniej wielkości mieszkań było to 5,5 proc. (odpowiednik 6,8 proc.). W Szczecinie rentowności wynajmu małego mieszkania wynosi teraz 7 proc., średniego 5,9 proc. a dużego 5,1 proc.

Z kolei w przypadku dużych lokali rentowność netto wyniosła 4,8 proc. (odpowiednik 6 proc.). Podana rentowność netto dotyczy zakupu mieszkania bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Wyliczenia uwzględniają wszystkie koszty takiej jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości i podatek ryczałtowy (8,5 proc.).

- W 2023 r. spodziewamy się stabilizacji sytuacji na rynku najmu — twierdzi Jarosław sadowski z Expandera. - Najistotniejszy wpływ na nią będą mieć inflacja, a co za tym idzie stopy procentowe, a więc możliwości społeczeństwa w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w sposób alternatywny, czyli poprzez zakup.

Na koniec informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Niestety wciąż jest to trudne. Wysokie stopy procentowe i rekomendacja KNF sprawiają, że dostępność kredytów hipotecznych jest bardzo ograniczona. Para bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto może liczyć przeciętnie na 269 tys. zł kredytu. Przed podwyżkami stóp procentowych było to 550 tys. zł. Z kolei rata nowo udzielonego kredytu na 300 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 335 zł do 2 416.

W drugiej połowie roku sytuacja ma się jednak poprawić. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2 proc.” rata wspomnianego kredytu ma zostać zmniejszona do 1 711 zł. Z rozwiązania będą mogły jednak skorzystać tylko osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie lub dom. Z kolei dostępna kwota kredytu ma się poprawić dzięki złagodzeniu zapisów rekomendacji KNF, ale tylko dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Obecnie nie wiadomo jeszcze, czy poprawi się dostępność tylko preferencyjnych kredytów, czy także tych tradycyjnych z oprocentowaniem stałym.