Ceny najmu mieszkań w Szczecinie nie spadają. Za m kw. średnio trzeba zapłacić 51 zł

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w październiku najem staniał w 9 z 16 dużych miastach, w 2 z 16 stawki się nie zmieniły, a w 5 z 16 odnotowaliśmy dalsze wzrosty. Największe tąpnięcie nastąpiło w Katowicach (-9 proc. m/m), które jest jedynym miastem, w którym obecne stawki są zbliżone do poziomu z początku roku. Dzięki spadkom cen mieszkań średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wzrosła do 5,54 proc. netto, co jest odpowiednikiem lokaty z oprocentowaniem 6,84 proc.

Od grudnia ubiegłego roku w Polsce obserwowano raczej comiesięczny wzrost kosztów najmu. Największe wzrosty miały miejsce wiosną, kiedy nastąpił ogromny napływ uchodźców z Ukrainy. Później nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. Łącznie w tym roku (od stycznia) stawki w badanych przez nas miastach wzrosły średnio o 23 proc. Rekordzistami są Kraków (36 proc.), Warszawa (31 proc.) i Wrocław (30 proc.). W Szczecinie w tym czasie mieszkania na wynajem zdrożały o 13 proc.

Wzrosty stawek w dużej mierze były napędzane niedoborem mieszkań na wynajem. Nagle w naszym kraju pojawiło się bowiem kilka milionów osób, które szukały „dachu na głową". Obecnie sytuacja podaży mieszkań na wynajem niemal wrócił już do normy. Liczba wszystkich aktywnych ogłoszeń o wynajmie w październiku wyniosła 30 tysięcy. Przed rokiem było to 33 tysiące, więc tu jeszcze trochę brakuje. Jeśli jednak spojrzymy na nowo dodane ogłoszenia, to w październiku br. było ich nawet więcej (15 tys.) niż przed rokiem (13 tys.). W listopadzie wszystkich aktywnych ogłoszeń może więc być nawet więcej niż przed rokiem.

Stawki w październiku były w większości miast niższe niż we wrześniu. Oprócz wspomnianych już Katowic (-9 proc. m/m), spore spadki odnotowano w Gdyni (-5 proc. m/m). Natomiast w Szczecinie, w porównaniu do września 2022 stawki najmu nie zmieniły się ani o jotę. Nadal za mieszkanie o powierzchni około 40 metrów kwadratowych trzeba zapłacić około 2 tys. zł. Cena metra kwadratowego wynajmowanego mieszkania (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 51 zł. Dlaczego nie rosły?

Prawdopodobną przyczyną jest to, że część wynajmujących nie znalazło najemców w najgorętszym okresie (sierpień, wrzesień) i była zmuszona obniżyć ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem. Podobnie wygląda sytuacja tych wynajmujących, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku wystawiali ogłoszenia z niższymi cenami niż obowiązywały we wrześniu.

Dalsze kierunki zmian cen na tym rynku będą podyktowane w dużej mierze kwestią stóp procentowych, a więc dostępnością mieszkań do kupienia, oraz sytuacją za naszą wschodnią granicą. Na kolejny wzrost cen może zadziałać ewentualny duży napływ uchodźców z Ukrainy, którym w ich kraju może być trudno przetrwać zimę bez prądu i ogrzewania. Poza tym rośnie popyt na najem ze względu na to, że mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Z tego powodu 30-latkowie, którzy w przeszłości przenosili się już do własnych mieszkań, są zmuszeni do odkładania decyzji o zakupie. Nie robią tym samym miejsca dla młodszych roczników, które dopiero wchodzą na rynek najmu.

Z drugiej strony, ceny najmu są już bardzo wysokie i najemcom coraz trudniej jest zaakceptować dalsze podwyżki. Jednocześnie ofert wynajmu znów jest sporo, więc konkurencja wymusza spadki cen. Właściciele mieszkań znów muszą się bowiem liczyć z tym, że mogą nie znaleźć lokatora. Jeśli nie pojawi się duży napływ uchodźców, to możliwe są dalsze niewielkie spadki. Na większe będzie można liczyć, dopiero kiedy znacząco spadną stopy procentowe.

Spadki cen mieszkań w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiły, że rentowność mieszkań na wynajem istotnie wzrosła w ostatnim czasie. W październiku było to przeciętnie 5,54 proc. netto, co jest odpowiednikiem 6,84 proc. na lokacie bankowej. Dla porównania jeszcze w styczniu br. było to 4 proc. netto.

Wyliczenie dotyczy zakupu bez udziału kredytu i uwzględnia dodatkowe koszty takie jak: prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.). W Szczecinie ta rentowność wynosi 5,9 proc, a jest to odpowiednikiem oprocentowania brutto dla lokaty bankowej w wysokości 7,2 proc. Dotyczy to mieszkania o powierzchni 50 m2, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku.

Zamiana mieszkania najmowanego na własne jest obecnie bardzo trudna. Niełatwo jest odkładać na wkład własny, ponieważ wzrosły koszty najmu i inne koszty życia. Trudno jest zrekompensować to np. korzystając z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” ponieważ to wymaga zaciągnięcia wyższej kwoty kredytu. Tymczasem bardzo mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa pary bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto spadła z 550 tys. zł do 263 tys. zł.

Z drugiej jednak strony kupując obecnie można wynegocjować dobrą cenę. Nabywców jest niewielu, więc sprzedający są skłonni do negocjacji i obniżania ceny. Dodatkowo można też uzyskać bardzo niską marżę w kredycie hipotecznym (nawet 1,3 proc.), co raczej nie będzie możliwe przy niższym poziomie stóp procentowych. Oczywiście na przeszkodzie może stanąć wspomniana kwestia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że poszczególne banki bardzo różnie szacują dostępną kwotę kredytu. Dla przykładu rodzinie z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto część banków w ogóle nie przyzna kredytu, ale Millennium oferuje 200 tys. zł.