Opłaca się w Szczecinie wynajmować mieszkania? Jakie są ceny? Będą nadal rosły?

Teraz za wynajem mieszkania o powierzchni od 35 do 60 metrów kwadratowych w Szczecinie trzeba przeciętnie zapłacić 39 zł za metr kwadratowy. W stosunku do cen na wynajem sprzed roku opłaty te (bez opłat licznikowych i abonamentowych) wzrosły o 3 procent.

Natomiast mieszkania małe – do 35 m kw. nie zmieniły swojej ceny i nadal za metr kwadratowy wynajmowanego małego mieszkania trzeba zapłacić 48 zł.

Z kolei mieszkania powyżej 60 m. kw staniały. Teraz za wynajem takiego mieszkania za metr kwadratowy trzeba zapłacić 31 zł, to o 6 proc. mniej niż rok temu.

Tak więc

• za wynajem mieszkania około 30 metrowego trzeba zapłacić przeciętnie 1436 zł,
• wynajem mieszkania około 50 metrowego to wydatek przeciętnie 1950 zł,
• a mieszkanie powyżej 70 m. kw. to wydatek 2170 zł.

Oczywiście ceny za wynajem to opłaty bez wliczonych kosztów mediów i kosztów administracyjnych.

- Zmiany wywołane przez pandemię mocno dały się we znaki właścicielom mieszkań na wynajem. W najgorszej sytuacji znaleźli się ci, którzy postawili na najem krótkoterminowy – mówi Jarosław Sadowski z Expandera. - Tymczasowy zakaz świadczenia usług zakwaterowania pozbawił wielu tego rodzaju przedsiębiorców źródeł przychodu i zmusił do zawieszenia lub zamykania działalności. Inni doczekali się ponownej możliwości wynajmu mieszkań turystom, jednak musieli toczyć zaciętą walkę z konkurencją o każdego klienta. Turystów w 2020 r. było bowiem znacznie mniej niż w poprzednich latach. W okresach najgorszych przestojów, na booking.com lub Airbnb można było znaleźć apartamenty w centrum Warszawy nawet za 50 zł za dobę.

W rezultacie część właścicieli tego rodzaju mieszkań szukała ratunku na rynku najmu długoterminowego. Dodatkowa podaż nie ułatwiła jednak i tak trudnej sytuacji w tym segmencie. Popyt bowiem spadał ze względu np. na brak studentów oraz utrudnienia w podróżowaniu imigrantów zarobkowych. To wszystko spowodowało, że wielu wynajmujących nie znalazło chętnych do najmu. Inni musieli się pogodzić ze znaczącymi obniżkami stawek najmu.

Największy spadek stawek ofertowych w przypadku małych mieszkań (do 35 m2) jest w Krakowie -12 proc. O 10 proc. staniał najem średniej wielkości lokali (35 – 60 m2) w Warszawie i Krakowie oraz i dużych (pow. 60 m2) w Toruniu. Wzrosty były natomiast rzadkością. Takim wyjątkiem były Sosnowiec, gdzie małe lokale zdrożały o 6 proc.

Powyższe zmiany spowodowały obniżenie rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Średnio wynajmujący przy pełnym obłożeniu mogą liczyć na 6,2 proc. rentowności brutto w skali roku. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów i podatku rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wyniesie natomiast 4,4 proc. netto.
Paradoksalnie, nawet jeśli mieszkanie przez pół roku stoi puste, to i tak przynosi ponad 3-krotnie wyższe zyski niż przeciętne lokaty bankowe. Według NBP średnie oprocentowanie lokat założonych w grudniu wyniosło bowiem 0,51 proc., co po uwzględnieniu podatku daje 0,41proc. netto.

Tymczasem za nowe mieszkania i mieszkania z rynku wtórnego trzeba płacić coraz więcej

Wiele osób zastanawia się czy to, co się dzieje na rynku nieruchomości, to bańka lub jakieś szaleństwo. Mimo pandemii ceny mieszkań wciąż rosną.

- Za te wzrosty odpowiadają głównie rekordowo niskie stopy procentowe i rosnące pensje – twierdzi Jarosław Sadowski. - Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu, po przeliczeniu na kwotę netto, po raz pierwszy w historii przekroczyło poziom 4000 zł. Jednocześnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w grudniu było rekordowo niskie i według NBP wyniosło 2,83 proc.

Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny mieszkań jest rynek pracy. Mimo pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. w Polsce wynosiło 3,3 proc. i było drugim najniższym w UE (niższe było tylko w Czechach). Dla porównania rok wcześniej było to 2,9 proc., a więc wzrost bezrobocia był minimalny. Oczywiście pandemia mocno dotknęła wiele branż. Nie należy jednak zapominać, że są również takie, które funkcjonują w miarę normalnie i wciąż się rozwijają.

Średnia pensja w grudniu to 4300 zł netto

W czasie pandemii wciąż rosły też wynagrodzenia. Według GUS w grudniu 2020 r. średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 5 974 zł brutto. Podejmując decyzje o zakupach kierujemy się jednak tym jaką kwotę dostajemy „na rękę". Po przeliczeniu, średnie wynagrodzenie netto wyniosło 4300 zł, czyli po raz pierwszy przebiło poziom 4 000 zł. Oczywiście grudzień jest wyjątkowy, ponieważ wtedy średnią zawyżają premie roczne. Warto jednak zwrócić uwagę, że rok wcześniej w grudniu też były premie, a mimo to kwota netto wzrosła 8,3 proc.

Kredyty hipoteczne najtańsze w historii

Kolejny bardzo istotny element, który ma ogromny wpływ na ceny mieszkań, to koszt kredytu hipotecznego. Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2020 r. wyniosło 2,83 proc. i był to najniższy poziom w historii. Rok wcześniej było to natomiast 4,34 proc. Jeśli więc ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą np. 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł do 322 tys. zł, a więc aż o 17 proc.

Obecnie wydaje się, że ceny w 2021 r. nadal będą rosły. Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 r. Stopy procentowe będą najprawdopodobniej utrzymywane na bardzo niskim poziomie. Wywołuje to nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków. Jednym z popularniejszych sposobów na to jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup mieszkania w celu jego remontu i sprzedaży po wyższej cenie. Dodatkowo szczepienia powinny wygaszać pandemię.

Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu 2021 r. złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne. Było więc ich nawet więcej niż przed rokiem, kiedy przecież nie było jeszcze pandemii i kiedy trwał boom na rynku. Dodatkowo już dwa duże banki – PKO BP i Bank Pekao – zmniejszyły wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego. Obniżyły wymagany wkład własny do 10 proc. Za chwilę podobnie zapewne postąpią kolejne banki. Kredyt będzie więc już nie tylko bardzo tani, ale również łatwo dostępny.

Mieszkania nie będą oczywiście drożeć bez końca. Jest to rynek cykliczny i prędzej czy później nadejdą spadki. Obecnie najbardziej prawdopodobne wydaje się, że ten proces rozpocznie się dopiero po tym, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe, czyli dopiero za 3-4 lata. Jest jednak wiele elementów, które mogą to znacznie przyspieszyć. Nie można wykluczyć, że pojawi się nowa odmiana koronawirusa, na którą nie zadziałają wynalezione już szczepionki.

Stopy procentowe mogą wzrosnąć zdecydowanie szybciej, niż nam się teraz wydaje. Po pandemii może też zdecydowanie wzrosnąć znaczenie nauki i pracy zdalnej, a co za tym idzie spaść popyt na najem. To mogłoby doprowadzić do wyprzedaży mieszkań i wywołać spadki cen. Może też pojawić się jakiś inny potężny czynnik, z którego dziś jeszcze nie zdajemy sobie sprawy i którego nie jesteśmy w stanie przewidzieć (tzw. czarny łabędź). Nic nie jest więc przesądzone.