Zanim kupisz mieszkanie w Szczecinie, poznaj plany miejscowe

W Polsce funkcjonują 2 rodzaje decyzji administracyjnych, dzięki którym inwestorzy mogą rozpocząć budowę nieruchomości. Są to warunki zabudowy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Obie decyzje określają, co można wybudować na danej przestrzeni, a także jaki procent parceli musi pozostać biologicznie czynny (tereny zielone). Różnica pomiędzy dwoma dokumentami, na podstawie których prowadzone są inwestycje budowlane, jest ogromna. Warunki zabudowy mówią o tym, jak powinna wyglądać zabudowa konkretnej nieruchomości.

Decyzje te wydawane są bez uwzględnienia rozwoju całego otoczenia w perspektywie kolejnych lat. Inwestycje realizowane na takich decyzjach czasem budzą kontrowersje, jak choćby projekt na Warszewie (deweloper buduje osiedle w pobliżu stawu, w którym żyją ptaki i płazy). Mieszkańcy dzielnicy oraz Społeczna Straż Ochrony Zieleni protestują. Decyzja o warunkach zabudowy formalnie nie budzi wątpliwości, jeśli jednak chodzi o jakość urzędowych decyzji, to protestujący mają wątpliwości co do zasadności jej wydania.

Zadają pytanie, dlaczego na czas nie powstały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które ochroniłyby przyrodę przed nieprzemyślanymi inwestycjami?

Plany miejscowe – walka z chaosem i samowolą przestrzenną
Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego to dokumenty, które uwzględniają rozwój całej dzielnicy w perspektywie dziesięcioleci. Nie dziwne, że miejscowe plany są chwalone przez architektów i urbanistów, określają bowiem w sposób uporządkowany, przyszłość kwartałów ulic, dzielnic, czy wręcz całych fragmentów miast.

Procedura jest niełatwa i skomplikowana, przez co przygotowywane są przez całe lata. Konsultowane są w sposób długotrwały i transparentny: z mieszkańcami, urbanistami, przyrodnikami, architektami, a nawet z organizacjami pozarządowymi. Tutaj uwagi na etapie planowania może wnieść każdy, ale w sposób publiczny, co ogranicza możliwe zachowania korupcjogenne.

Wiele osób, kupując nieruchomość, nie sprawdza, na podstawie jakiego dokumentu zbudowano osiedle i czy sąsiednie nieruchomości objęte są dokumentacją przestrzenną. Jeszcze inni miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego czytać nie potrafią. Wydaje się to mało istotne, ale w rzeczywistości znajomość tych dokumentów może okazać się wręcz zbawienna.

Dlaczego? Pozwala na zdobycie wiedzy o tym, co w przyszłości zostanie zbudowane w bezpośrednim sąsiedztwie kupowanej nieruchomości. W ten sposób można dowiedzieć się o potencjalnych uciążliwościach.

W Szczecinie przypadków, gdy budowano osiedla na podstawie wydanych warunków zabudowy, ale bez planów miejscowych, jest mnóstwo. I nierzadko kończy się to konfliktami na linii właściciele nieruchomości - urząd.

Szczecin wciąż niepokryty planami

Spoglądając na Szczecin z perspektywy planistycznej, wciąż można mówić o dużych brakach planowania przestrzennego. Deweloperzy często budują na podstawie wydanych warunków zabudowy (tzw. WZkach).

Tak się dzieje na Gumieńcach, czy też Warszewie. Spoglądając tylko na tę drugą z dzielnic łatwo o przykłady, w których wydane warunki zabudowy odbywały się bez szerokich konsultacji, ograniczały się jedynie do pytania bezpośrednich sąsiadów inwestycji, a co za tym idzie, dzisiaj budzą niesmak w całej dzielnicy.

Przy ulicy Maciejkowej na dobre rozgorzał konflikt pomiędzy właścicielem domu jednorodzinnego, a mieszkańcami sąsiadującego osiedla. Ten pierwszy pozwał najpierw dewelopera, potem właściciela sklepu wielkopowierzchniowego, a potem wspólnotę mieszkaniową.

O co poszło? Kiedy rodzina ponad dziesięć lat temu przystąpiła do budowy wymarzonego domu jednorodzinnego, to obok były tylko pola i łąki. Chcieli spokoju i ciszy, a teraz mają za płotem nieruchomość – osiemdziesiąt mieszkań i lokale usługowe, w tym sklep wielkopowierzchniowy.

Właściciele domu uznali, że ich nieruchomość straciła na wartości, a przy tym sąsiedztwo jest wyjątkowo uciążliwe. Pozwali wspólnotę i sprawa toczy się od wielu miesięcy przed Sądem Okręgowym w Szczecinie.

Na ulicy Duńskiej powstaje duże osiedle, to setki drogich mieszkań. Przy zakupie nieruchomości trzeba zapłacić ponad 6 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Sprzedano wiele lokali, a teraz ich właściciele dowiadują się, że po przeciwnej stronie ulicy powstanie stacja pogotowia ratunkowego. Jest duża obawa, że wyjeżdżające na sygnałach karetki będą mocno dokuczliwe.

Ci, którzy liczyli na bliskość bogatych przyrodniczo terenów, także są rozczarowani. Twierdzą, że firma budująca osiedle przy ul. Ostoi-Zagórskiego niszczy pobliski ekosystem. Inwestycja prowadzona jest jednak zgodnie z warunkami zabudowy i nic jej raczej nie zatrzyma.

Trzcinowiska i zarośla, w których żyło wiele gatunków ptaków, zostaną zastąpione osiedlem mieszkalnym dla ludzi.
Nowe plany miejscowe uchronią centrum Szczecina przed chaosem
Nie wszyscy przed zakupem nieruchomości, dokładnie sprawdzają każdy aspekt inwestycji. Nie jest to też takie proste, gdyż sprawdzanie ksiąg wieczystych, praw własności działek, czy też dokładne prześledzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga czasu i stosownej wiedzy.
Sprawa ma się zupełnie inaczej, gdy mówimy o zakupie nieruchomości w centrum miasta.

Spoglądając choćby na Podzamcze możemy być pewni, że tu nikt spalarni śmieci, stacji pogotowia ratunkowego czy supermarketu nie wybuduje. Dlaczego? Teren ten objęty jest ścisłą ochroną konserwatora i co najważniejsze, posiada od wiosny b.r. plany miejscowe. Kupując nieruchomość na Starym Mieście możemy być pewni kształtu, jaki będzie mieć rejon w przyszłości - nie powstaną tu uciążliwe inwestycje. Właśnie tym chwali się inwestor, który w centrum Podzamcza będzie realizować projekt dwóch apartamentowców o nazwie Kwartały Panieńskie.

Inwestycja będzie procedowana na dopiero co uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje także uporządkowanie całej dzielnicy, w tym budowę Mostu Kłodnego. Spowoduje to rozbiórkę zjazdu z Trasy Zamkowej w Nabrzeże Wieleckie. Stare Miasto, w tym Podzamcze odzyskają swoją świetność właśnie dzięki miejscowym planom – czas na kolejne dzielnice.