Jak to było z pewną kamienicą w najlepszym punkcie Szczecina

Na ponad 50 stronach prokurator Adam Gołuch uzasadnia dlaczego umorzył śledztwo w sprawie kamienicy przy al. Niepodległości 17 w Szczecinie.

- Brak znamion przestępstwa - mówi w jego imieniu prokurator Małgorzata Wojciechowicz z Prokuratury Okręgowej w Szczecinie.

W języku prawniczym oznacza to, że nie znaleziono żadnego dowodu, który mógłby posłużyć do postawienia zarzutów.

Śledztwo trwało ponad dwa lata. Było rozległe, bo oprócz wątku kamienicy, prokuratora badała okoliczności powstania spółki Nieruchomości i Opłaty Lokalne i wyprowadzenia do niej miejskich nieruchomości. To głównie budynki, w których znajdują się przychodnie. NiOL chciał je posprzedawać, ale na razie niewiele z tego wyszło. Zainteresowaniem cieszyła się tylko jednak nieruchomość - przy al. Niepodległości 17. Nie ma tam co prawda przychodni, ale za niewielkie pieniądze pomieszczenia wynajmują tam kancelarie prawne.

Przetargi

O tym, że atrakcyjną kamienicę w centrum Szczecina sprzedano za niewiele ponad 2,1 mln zł „Głos Szczeciński” podał jako pierwszy. Informacja zbulwersowała radnych. Śledztwo wszczęła prokuratura. Temat przewijał się w rozmowach szczecinian. Trudno było racjonalnie wytłumaczyć dlaczego na ulicy mającej opinię jednej z najdroższych w kraju, można tak tanio sprzedać atrakcyjną nieruchomość.

Wszystko rozegrało się na przełomie lipca i października 2012 r. Tempo działań NiOL robi wrażenie.

30-lipca Andrzej Gajda, ówczesny prezes NiOL wydaje zarządzenia pod nazwa „Regulamin sprzedaży nieruchomości”.

Dwa tygodnie później była już gotowa wycena nieruchomości, którą sporządziła Ilona R. Według niej kamienica była warta 2,012 mln zł. Zgodnie z tą wyceną metr kwadratowy wart był 30 złotych.

17 sierpnia - powstaje komisja przetargowa złożona z urzędników NiOL. Na jej czele staje prezes Gajda.

W mediach i internecie pojawiają się ogłoszenia o przetargu nieograniczonym.

30 sierpnia - przetarg. Zgłasza się czterech oferentów, którzy wpłacili wadium. Ale przetarg zostaje odwołany. Powód? Nie rozstrzygnięta kwestia służebności drogowej do ulicy Tkackiej.

3 października. Drugi przetarg. NiOL wystawia nieruchomość za 2,1 mln zł. Zgłaszają się już tylko dwa podmioty. Prywatna firma oraz firma syna Pawła Golemy, szczecińskiego gastronomika wraz ze wspólnikiem.

Dlaczego tylko dwie firmy wystartowały w drugim przetargu, skoro w pierwszym były aż cztery. Wyjaśnienia zdumiewają.

- Przegapiłem ogłoszenie o drugim przetargu - mówił jeden z przedsiębiorców.

Kolejny był zdziwiony umową jaką z NiOL miał jeden z najemców kamienicy. Nie można było zmienić mu warunków do czasu, gdy pełnił honorową funkcję konsula.

Drugi przetarg trwał krótko. Golema i jego wspólnik zrobili jedno postąpienie (za 10 tys. zł) i kupili nieruchomość ostatecznie za 2,110 mln zł.

Drugi przedsiębiorca, który stanął do przetargu nie podbił ceny. Potem tłumaczył, że był zaskoczony nieuregulowaną sprawa służebności, którą wyceniono na 134 tys. zł.

31 października - NiOL sprzedaje kamienicę Golemie i wspólnikowi.

Spotkania, wyjaśnienia

Gdy transakcja została opisana przez media, w urzędzie miejskim zawrzało. Radni zaczęli domagać się wyjaśnień. Zlecili nawet kontrolę komisji rewizyjnej. Komisja nie znalazła winnych (przytomnie pozostawią ta kwestię prokuraturze), ale znalazła kilka „kwiatków”. M. in. spotkanie Andrzeja Gajdy z Pawłem Golemą.

Gajda o spotkaniu mówił tak:

- Pan Golema jest potentatem na rynku nieruchomości. Czułem się w obowiązku zapytać go, czy nie będzie zainteresowany kupnem tej kamienicy. Zaprosił mnie do karczmy - to miejsce pracy pana Pawła Golemy. Nie piłem z Golemą wódki, jak można wywnioskować po jednej z publikacji dziennikarskich - mówił.

W śledztwie prokuratury pytał świadków m.in. o to, czy skorumpowali któregoś z urzędników, czy Gajda dzwonił do Golemy w sprawie organizacji wesela swoje bratanicy (Golema sobie nie przypominał).

- Rozmowy Andrzeja Gajdy i Pawła Golemy nie miały charakteru przestępstwa. Z żadnego dowodu nie wynika, że aby ustalali jakiekolwiek istotne elementy przetargu, mające wpływ na jego przebieg. Wprawdzie kontaktowali się wzajemnie w związku z przedmiotowym przetargiem, niemniej - jak wynika z zebranego materiału dowodowego - celem takich spotkań było zainteresowanie przedsiębiorcy ewentualnym nabyciem nieruchomości. Andrzej Gajda nie przekazywał ponadto przedsiębiorcy żadnych innych informacji poza tymi, które były jawne dla wszystkich potencjalnych nabywców - wyjaśnia prok. Wojciechowicz.

I dodaje:

- Świadkowie zaprzeczyli, aby przekazywali urzędnikom jakąkolwiek korzyść majątkową, albo jej obietnicę.

Zdaniem prokuratury Golema nie miał też nic wspólnego z tym, że odwołano pierwszy przetarg.

- Z zabranego materiału dowodowego wynika, że przetarg został odwołany z przyczyn formalno-prawnych związanych z brakiem ustanowienia służebności gruntowej. Co więcej prezes NiOL, ani żaden z potencjalnych nabywców, do 30 sierpnia 2012 r. nie mieli świadomości, że taka służebność nie istnieje - tłumaczy prokurator.

Wycena kamienicy

Wątpliwości budziła wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawców. Sąsiednie nieruchomości przy al. Niepodległości sprzedawano drożej. Np. działka po barze Extra sprzedana została za 7 milionów zł, choć początkowo miasto chciało za nią 15 mln zł.

Prokuratura powołała biegłego, który miał zrobić wycenę kamienicy przyjmując zasady obowiązujące latem 2012 r. Wyszło mu, że nieruchomość jest warta 300 tys. więcej, ale Ilona R. nie popełniła błędu wyceniając ją na 2,012 mln zł w sierpniu 2012 r. Dlaczego?

- Wycena sporządzona przez biegłego powołanego przez prokuratora jest co prawda o 300 tysięcy wyższa od wyceny z sierpnia 2012 r., ale ta rozbieżność wynika z wysokości przyjętych średnich stawek czynszów, które można byłoby uzyskać z tytułu najmu powierzchni, a nie jest celowym działaniem zmierzającym do obniżenia jej wartości. Zastosowanie przez biegłą Ilonę R. podejście dochodowe, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej, jest prawidłowe przy ustalaniu wartości nieruchomości zdolnej do generowania dochodów - wyjaśnia prok. Wojciechowicz.

Kamienica przynosiła rocznie ok. 40 tysięcy dochodu z najmu, ale remont kosztowałby o wiele więcej.

Prokuratura zwraca uwagę na fakt, że gdy okazało się, że są chętni na kamienicę, komisja przetargowa podniosła cenę wywoławczą o 100 tysięcy złotych.